Αναλύσεις ακινήτων
Πώς υπολογίζεται η καθαρή μισθωτική απόδοση ενός ακινήτου;
Αριθμητικό παράδειγμα που διαχωρίζει το διαφημιζόμενο ενοίκιο από την καθαρή απόδοση, με αγορά, εξοπλισμό, κενές περιόδους και διαχείριση.
Δημοσίευση: · Ενημέρωση:
Η σύντομη απάντηση
Η καθαρή λειτουργική μισθωτική απόδοση υπολογίζεται ως ετήσιο ενοίκιο μετά από κενές περιόδους, απώλειες είσπραξης και λειτουργικά έξοδα, διαιρεμένο με το συνολικό κόστος αγοράς και προετοιμασίας, επί 100. Διευκρινίστε αν περιλαμβάνονται χρηματοδότηση και φόροι· διαφορετικοί ορισμοί δεν συγκρίνονται σωστά.
Όλα τα ποσά είναι υποθετικά παραδείγματα σε αιγυπτιακές λίρες, όχι τρέχουσες τιμές ή προβλέψεις απόδοσης έργου. Η μέθοδος εφαρμόζεται και σε USD ή EUR, με ενιαίο νόμισμα και χρονική περίοδο.
Ξεκινήστε με το κόστος έως την ετοιμότητα μίσθωσης
Προσθέστε τιμή αγοράς, εφαρμοστέα έξοδα απόκτησης, εργασίες, έπιπλα και προετοιμασία για μίσθωση. Ξεχωρίστε επιστρεπτέα ποσά και ταμειακά αποθέματα ώστε να μη θεωρούνται αναλωμένα έξοδα ούτε να παραλείπονται από τις ανάγκες ρευστότητας.
Παράδειγμα: αγορά EGP 9.000.000 και συνολικά έξοδα απόκτησης και προετοιμασίας EGP 1.000.000 δίνουν βάση EGP 10.000.000. Η ανάλυση του ενός εκατομμυρίου εξαρτάται από το ακίνητο· δεν είναι νόμιμο ποσοστό τελών.
Παράδειγμα: από 7,2% μικτή σε 5% καθαρή λειτουργική απόδοση
Υποθέτουμε μηνιαίο ενοίκιο EGP 60.000, δηλαδή EGP 720.000 ετησίως με πλήρη πληρότητα και είσπραξη. Αφαιρούμε EGP 60.000 για έναν κενό μήνα και EGP 160.000 ενδεικτικά λειτουργικά έξοδα για διαχείριση, συντήρηση και επιβαρύνσεις ιδιοκτήτη.
Καθαρό λειτουργικό εισόδημα = 720.000 − 60.000 − 160.000 = EGP 500.000. Μικτή απόδοση επί κόστους = 720.000 ÷ 10.000.000 × 100 = 7,2%. Καθαρή λειτουργική απόδοση = 500.000 ÷ 10.000.000 × 100 = 5%, πριν από εξυπηρέτηση δανείου, προσωπικό φόρο και μεταγενέστερες κεφαλαιουχικές δαπάνες.
Εξετάστε μια δυσκολότερη χρονιά
Με δύο κενούς μήνες και ίδιο ενοίκιο και έξοδα, το αποτέλεσμα γίνεται 720.000 − 120.000 − 160.000 = EGP 440.000, δηλαδή 4,4%. Αν μειωθεί και το ενοίκιο, επανυπολογίστε τα έσοδα αντί να προσθέσετε αόριστο ποσοστό απώλειας.
Για ακίνητο σε λειτουργία χρησιμοποιήστε πραγματικές εισπράξεις και έξοδα. Η προβλεπόμενη μίσθωση ακινήτου που δεν λειτουργεί ακόμη είναι εκτίμηση που χρειάζεται συγκρίσιμα στοιχεία και τεκμηρίωση ζήτησης.
Διαχωρίστε απόδοση ακινήτου και δική σας ρευστότητα
Σε χρηματοδοτούμενη αγορά, αφαιρέστε την εξυπηρέτηση δανείου για το διαθέσιμο ποσό και συγκρίνετέ το με τα καταβληθέντα ίδια κεφάλαια με συνεπή ορισμό. Η αποπληρωμή κεφαλαίου μειώνει τη ρευστότητα αλλά διαφέρει από τον τόκο· μην τα συγχέετε στη σύγκριση ακινήτων.
Φόροι, έξοδα διακράτησης και πώλησης εξαρτώνται από χώρα και μορφή ιδιοκτησίας. Ζητήστε υπολογισμό για την περίπτωσή σας και μη θεωρείτε κάθε χρηματική δαπάνη φορολογικά εκπιπτόμενη. Ο οδηγός Investor.gov αφορά γενικά επενδυτικά κόστη, όχι τοπικά τέλη ή φόρους ακινήτων.
Εξετάστε χωριστά υπεραξία και ισοτιμίες
Η αναμενόμενη αύξηση αξίας δεν είναι εισπραχθέν ενοίκιο. Για τη συνολική απόδοση καταγράψτε αγορά, προετοιμασία, εισόδημα και καθαρό τίμημα πώλησης σε χρονολογημένες ταμειακές ροές. Η διαφορετική χρονική στιγμή δεν επιτρέπει απλή πρόσθεση ετήσιων ποσοστών.
Αν μετράτε την περιουσία σας σε EUR και το ακίνητο λειτουργεί σε EGP, μετατρέψτε κάθε ροή με την αντίστοιχη ιστορική ή υποθετική ισοτιμία και συμπεριλάβετε έξοδα μετατροπής. Η απόδοση στο νόμισμα αναφοράς μπορεί να διαφέρει από την ονομαστική απόδοση σε EGP.
Συχνές ερωτήσεις
Ενοίκιο EGP 60.000 τον μήνα σημαίνει απόδοση 7,2%;
Μόνο ως μικτή απόδοση σε κόστος EGP 10 εκατομμυρίων με πλήρη ετήσια πληρότητα και είσπραξη. Κενά και έξοδα αλλάζουν το αποτέλεσμα· το παράδειγμα δίνει 5% πριν από χρηματοδότηση και φόρο.
Προσθέτω την υπεραξία στο ενοίκιο;
Ξεχωρίστε εισπραχθέν εισόδημα και εκτιμώμενη υπεραξία. Υπολογίστε συνολική απόδοση με χρονολογημένες ροές και έξοδα πώλησης· η μη πραγματοποιηθείσα υπεραξία δεν είναι μετρητά.
Χρησιμοποιώ κόστος αγοράς ή σημερινή αξία;
Η απόδοση επί κόστους χρησιμοποιεί αγορά και προετοιμασία. Η απόδοση επί σημερινής αξίας βοηθά στην απόφαση διακράτησης ή πώλησης, αλλά πρέπει να ονομάζεται καθαρά και να μη συγχέονται οι βάσεις.
Επίσημες πηγές
Το περιεχόμενο παρέχει γενική ενημέρωση και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή ούτε σύσταση αγοράς. Επιβεβαιώστε τους ισχύοντες κανόνες, τα έγγραφα και τις τιμές με ανεξάρτητους συμβούλους πριν υπογράψετε.
Σχετικοί οδηγοί
- Μεγάλο κεφάλαιο: πώς ξεκινώ επενδύσεις σε ακίνητα;
- Διαχείριση και εκμίσθωση ακινήτων για ιδιοκτήτες εξωτερικού
- Έτοιμο ακίνητο, υπό κατασκευή ή γη: πώς συγκρίνονται;
Συζητήστε τον στόχο και τη διαχείριση των ακινήτων σας με τον Χουσεΐν Ελ Σερμπίνι.
Επενδύσεις και διαχείριση ακινήτων